Gebäudeversicherung in den Betriebskosten

Als Vermieter von Häusern, Wohnungen oder Gewerbeflächen musst du für deine Mieter eine jährliche Nebenkostenabrechnung erstellen. In dieser werden die hauswirtschaftlichen Belastungen untereinander aufgeteilt. Dabei ist allgemein bekannt, dass die Betriebskosten wie beispielsweise verbrauchte Heiz- und Wasserkosten, stets auf den Mieter übertragen werden. Doch wie schaut es mit Gebäudeversicherungen für Wohngebäude aus? Inwiefern dürfen diese mitabgerechnet werden?

Jetzt Beratung anfordern

Häufiger Streitpunkt: Nebenkosten!

Nebenkostenabrechnungen stellen einen häufigen Streitpunkt zwischen Vermietern und Mietern dar. Sogenannte Rechtsauseinandersetzungen bezüglich der Miete und den Betriebskosten zählen zu den Fällen, die die Gerichte hierzulange am meisten beschäftigen. Dabei sind derartige Auseinandersetzungen völlig unnötigen, da die Kostenumlage eigentlich klar gesetzlich geregelt ist.

Wie oftmals der Fall, steckt aber auch hier der Teufel im Detail: Grundsätzlich sind die Gebäudeversicherungskosten zwar umlagefähig, doch gibt es dennoch Ausnahmen zu berücksichtigen.

Gebäudeversicherung umlagefähig?

Im Grunde genommen gilt bei der Umlage der Kosten einer Gebäudeversicherung ein eindeutiges Prinzip – Dieses setzt sich wie folgt zusammen:

Umlagefähig sind nur solche Kosten, die unmittelbar der Versicherung des Gebäudes oder der Haftung des Vermieters für Gefahren, die vom Wohngebäude ausgehen, dienen. Hingegen dazu gibt es natürlich auch eine klare Regelung für nicht umlagefähig Kosten. Hierzu zählen jegliche Kosten, die persönliche Risiken des Vermieters abdecken. Derartige Kosten müssen bei Umlegung unbedingt herausgerechnet werden.

Umlagefähige Kosten für die Gebäudeversicherung sind demnach folgende:

  • Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung
  • Feuer-, Leitungswasser-, Sturm- und Hagelversicherung
  • Erweitere Elementarschadenversicherung
  • Öltank- oder Aufzugversicherung
  • Glasversicherung
  • Sonstige zum Wohngebäude gehörende Anlagenversicherungen

Nicht umlagefähig sind dagegen Kosten für:

  • Private Versicherungen, die in Verbindung mit dem bestehenden Gebäudeversicherungsvertrag stehen
  • Vermieter-Rechtsschutzversicherung

Wissenswert: Neben der herkömmlichen Kostenumlage stellt das Mietrecht Vermietern noch eine Nebenkosten-Alternative zur Verfügung, nämlich die sogenannte Nebenkostenpauschale. § 556 Abs. 2 Satz 1 BGB bildet dabei die Rechtsgrundlage. Die Nebenkostenpauschale gestaltet sich wie folgt: Der Mieter leistet einen vereinbarten monatlichen Fixbetrag zur Abgeltung der Betriebskosten. Eine ausführliche und detaillierte Umlage sowie Abrechnung findet bei dieser Regelung nicht statt. Aus diesem Grund werden die Gebäudeversicherungskosten in diesem Fall auch nicht 1 zu 1 weitergegeben, sondern nur überschlägig. Die Höhe der Pauschale richtet sich nach der Vereinbarung, muss aber trotz alle dem stets dem Grundsatz der Angemessenheit entsprechen.

Rechtliche Regelungen bezüglich der Umlegung von Gebäudekosten: Das solltest du wissen!

Bei der Umlage von Bewirtschaftungskosten vermieteter Räumlichkeiten sind in erster Linie zwei rechtliche Regelungswerke von Bedeutung. Hierzu zählen folgende:

  • Die Zweite Berechnungsverordnung, kurz auch „II. BV“: Sie regelte vom 1. November 1957 an, ursprünglich die Kostenberechnung bei Mietwohnungen im Sozialbau, wird seit langer Zeit aber auch weit darüber hinaus als Grundlage für die Berechnung angewandt.
  • Die Betriebskostenverordnung, kurz auch „BetrKV“: Seit dem 1. Januar 2004 definiert die im Einzelnen die Kosten, die unter die Nebenkosten zu rechnen sind.





Laut § 2 Nr. 13 der Betriebskostenverordnung gelten auch Kosten einer Sach- und Haftpflichtversicherung eines Gebäudes als Betriebskosten. Die Verordnung führt dazu explizit mögliche Beispiele auf. Demnach ist die Gebäudeversicherung grundsätzlich umlagefähig.

Jedoch gilt zu bedenken, dass das Mietrecht voraussetzt, dass zur Umlage eine entsprechende Vereinbarung besteht. Zudem muss nach § 556 BGB ein zugehöriger Passus im Mietvertrag enthalten sein. Fehlt dieser ist die Gebäudeversicherung nicht umlagefähig. Auch eine nachträgliche Aufnahme einer entsprechenden Klausel ist ohne die Einwilligung des Mieters unzulässig.

Experten-Ratschlag: Es gibt zahlreiche Möglichkeiten, um die Betriebskosten-Umlegung in Mietverträge mit aufzunehmen. Entweder werden die umzulegenden Betriebskosten, darunter auch die Gebäudeversicherung, im Einzelnen aufgezählt oder aber Vermieter verweisen auf die entsprechenden Regelungen in der BetrKV und der II. BV. Rein rechtlich wird sogar ein allgemeiner Hinweis wie zum Beispiel: „Der Mieter trägt die Betriebskosten“ als zulässig angesehen.

Wie gestaltet sich die Regelung bei gemischt genutzten Wohngebäuden?

Oftmals kommt es zu Streitigkeiten bezüglich der umlagefähigen Gebäudeversicherungskosten bei gemischt genutzten Gebäuden. Recht einfach gestaltet sich noch der Fall, wenn Mieter und Vermieter unter einem Dach wohnen. Ein gutes Beispiel hierfür ist die sogenannte Einliegerwohnung. Grundsätzlich dürfen die Kosten der Gebäudeversicherung in diesem Fall nur anteilig auf den Mieter umgelegt werden. Deutlich komplizierter wird es, wenn das Gebäude sowohl gewerblich als auch wohnwirtschaftlich genutzt wird.

 

Rückruf vereinbaren

Bei der gewerblichen Gebäudeversicherung gelten nämlich andere Kalkulationsgrundlagen als bei der wohnwirtschaftlichen. Schließlich ist die gewerbliche Gebäudeversicherung aufgrund des höheren Risikos deutlich teurer. Demnach muss ein Wohnungsmieter ausschließlich die Kosten einer Gebäudeversicherung tragen, die auf die wohnwirtschaftliche Nutzung entfallen. Somit hat er das Recht eine entsprechende Kostenaufspaltung der Versicherungskosten zu verlangen.

2020-03-25T18:11:48+01:0015.03.2020|
FlexiVers Versicherungsmakler hat 4,85 von 5 Sternen 191 Bewertungen auf ProvenExpert.com