Alles Wichtige zur Immobilienfinanzierung – Das solltest du wissen2019-05-08T12:11:54+02:00

Alles Wichtige zur Immobilienfinanzierung – Das solltest du wissen!

Die Mieten sind in zahlreichen Städten viel zu hoch, die Kreditzinsen hingegen historisch niedrig. Neuerdings greift sogar der Staat Familien unter die Arme, denn das sogenannte Baukindergeld wurde im vergangenen Jahr eingeführt. Da denkt manch einer natürlich auch über den Kauf eines Eigenheims nach. In den eigenen vier Wänden zu wohnen, ist für die meisten Menschen eines der wichtigsten Lebensziele und zugleich auch ein angenehmes Polster für die Altersvorsorge. Doch wer nachlässig kalkuliert und unsorgfältig finanziert, geht mit diesem Fehlverhalten hohe Risiken ein. Wir klären dich über alles Wichtigste rund um die Immobilienfinanzierung auf, damit der nächste Eigenheimkauf zu einem wahren Erfolg wird.

Das Wichtigste zur Immobilienfinanzierung:

  • Die Immobilienfinanzierung ist gerade in Zeiten niedriger Zinsen ein beliebtes Mittel für den Immobilienkauf.
  • Mit einer kostengünstigen Immobilienfinanzierung können Tausende Euro gespart werden – Das liegt nicht nur an den hohen Summen, sondern auch an der langen Laufzeit des Immobilienkredits.
  • Für eine gute Immobilienfinanzierung ist das passende Konzept mindestens genauso wichtig wie niedrige Zinsen.

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Immobilienfinanzierung verständlich und knapp definiert!

Aktuell sorgt die anhaltende Niedrigzinspolitik für einen kostengünstigen Einstieg ins Immobiliengeschäft. Doch was hat es mit der Immobilienfinanzierung auf sich und was ist das überhaupt? Wir haben die Antwort darauf:

Mittels einer Immobilienfinanzierung beschafft sich eine Privatperson oder ein Unternehmer ausreichend Geld, um ein Gebäude kaufen oder sogar neu erbauen zu können. Häufig spricht man hier auch von der sogenannten Baufinanzierung. Der Immobilienkauf oder -bau erfolgt zumeist durch die Aufnahme eines Darlehens über einen meist hohen Geldbetrag und langen Zeitraum. Je nach Zweck des Gebäudes unterscheidet man zwischen der privaten oder gewerblichen Immobilienfinanzierung.

Die unterschiedlichen Arten der Immobilienfinanzierung

Als Immobilienfinanzierung lassen sich sowohl Käufe einer bestehenden Immobilie als auch Neubauten bezeichnen. Ist Letzteres der Fall, dann wird allerdings von einer Baufinanzierung gesprochen. Wie bereits erwähnt können sowohl Privatpersonen als auch Unternehmen als Kreditnehmer fungieren.

Im Privatbereich liegen die Kreditlaufzeiten meist zwischen 10 und 25 Jahren, denn schließlich wird eine recht hohe Summe für den Gebäudekauf oder -bau benötigt. Der Effektivzins fällt dabei allerdings vergleichsweise gering aus. Warum? Ganz einfach – Im Normalfall vereinbaren die zuständige Bank und der Kreditnehmer, dass die finanzierte Immobilie gleichzeitig auch als Kreditsicherheit agiert. Gelangt der Kreditnehmer in die Zahlungsunfähigkeit, dann hätte die jeweilige Bank das Recht dazu, eine Zwangsvollstreckung durchzuführen, wodurch wiederum die bestehenden Restschulden getilgt werden würden.

Immobilienfinanzierung ohne die Einbringung von Eigenkapital

Eine weitere erwähnenswerte Besonderheit kommt der Immobilienfinanzierung im Hinblick auf das Eigenkapital zu, denn anders als bei herkömmlichen Ratenkrediten muss der Kreditnehmer einen gewissen Teil der Kauf- oder Bausumme aus eigener Tasche bezahlen. Der Prozentsatz hierfür liegt je nach Bank zwischen 20 und 30 Prozent des Kauf- oder Baupreises. Daher gilt folgende Regel: Je höher dein Eigenkapital ausfällt, desto niedriger sind die anfallenden Zinsen, die du für dein Darlehen bezahlen musst.

Allerdings existieren mittlerweile auch unzählige Immobilienfinanzierungen, die ohne jegliches Eigenkapital durchgeführt werden. In diesem Fall musst du jedoch damit rechnen, dass die kalkulierten Zinsen deutlich über dem Marktdurchschnitt liegen. Der Grund hierfür ist recht simple, denn schließlich sinkt die eigene Bonität durch die fehlenden Sicherheiten.

Wissenswert: Verbraucherschützer raten von einer Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital ab. Aus dessen Sicht ist es ratsamer, mit dem Kauf oder Bau der Immobilie einige Jahre zu warten, bis ausreichend Eigenkapital angespart worden ist.

Immobilienfinanzierung – Darauf achten die Banken!

Wie bereits kurz angedeutet, steht die Bonität des potenziellen Kreditnehmers bei der Bewilligung einer Immobilienfinanzierung an erster und wichtigster Stelle. Aus Sicht der Banken spielen hierbei zahlreiche Faktoren eine entscheidende Rolle, so wird dabei zum Beispiel auch das Objekt an sich mit einbezogen. In den nachfolgenden Zeilen zeigen wir dir die wichtigsten Kriterien, die du für die Kreditvergabe erfüllen solltest:

  • Gute Einkommensverhältnisse: Wer eine Immobilie finanzieren möchte, der muss gegenüber der jeweiligen Bank ein geregeltes Einkommen nachweisen. Dieses kann zum Beispiel durch Festanstellung, Selbstständigkeit oder Miteinnahmen generiert werden. Etwas komplizierter wird es für selbständige Unternehmer und Freiberufler, denn sie haben es deutlich schwerer einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung gewährt zu bekommen. Um nicht als Risikokandidat eingestuft zu werden, solltest du in diesem Fall unbedingt Einkommensnachweise für die vergangenen Jahre erbringen. Als Angestellter reichen meistens die Gehaltsabrechnungen der letzten 3 Jahre.
  • Eigenkapital: Je mehr Eigenkapital du selbst für die Immobilienfinanzierung mit aufbringst, desto besser stehen deine Chancen auf einen Kredit. Das Eigenkapital sollte wie bereits erwähnt, mindestens 10 bis 20 Prozent der Kreditsumme betragen, gerne aber auch mehr.
  • Schufa-Einstufung: Bestimmt hast du schon einmal vom sogenannten Schufa-Score gehört? Er dient als wichtige Entscheidungshilfe für die Bank, denn mit Hilfe von ihm wird die Wahrscheinlichkeit der termingerechten Kreditrückzahlung ermittelt. Natürlich lässt sich darüber streiten, ob diese Vorgehensweise sinnvoll ist, denn schließlich können bereits vergessene Handyvertragsrechnungen den Schufa-Score erheblich ins Negative ziehen. Ist dies der Fall, dann rückt die Immobilienfinanzierung schnell in weite Ferne.
  • Etwaige Sicherheiten: Banken sind wahre Freunde von Sicherheiten. Verfügst du zum Beispiel über Sparbücher oder abbezahlte Immobilien, dann wirkt sich dies äußerst positiv auf deine Kreditwürdigkeit aus.





  • Eigenschaften des Objektes: Neben der persönlichen Bonität sind auch die gegebenen Objektkriterien nicht zu verachten. Häufig werden für zentrumsnahe Immobilien in Großstädten bevorzugt Kredite vergeben. Anders sieht es bei weniger gefragten Gegenden aus. Aber auch anderweitige Angaben wie beispielsweise das Alter, der Zustand und die Ausstattung des Gebäudes werden bei der Prüfung der Kreditwürdigkeit miteinbezogen.

Wichtig: Auch wenn Immobilienkredite zum aktuellen Zeitpunkt günstiger zu haben sind, heißt das noch lange nicht, dass Banken zu leichteren Kriterien Immobilienfinanzierungen gewähren. Ganz im Gegenteil, denn aufgrund der geringeren Zinsen verdienen Banken weniger an der Finanzierung. Im Umkehrschluss ist die Bank dafür verantwortlich, die Ausfallquote zu minimieren, daher werden sowohl der Kreditinteressent als auch das zu finanzierende Eigenheim genauestens unter die Lupe genommen.

Immobilienfinanzierung – So gehst du vor!

Da du nun bestens über die Thematik rund um die Immobilienfinanzierung informiert bist, möchten wir dir nun zeigen, wie du vorgehen solltest, damit der Traum vom Eigenheim nicht zu einem finanziellen Albtraum wird. Wie lassen sich mögliche Risiken minimieren und welche Vorsichtsmaßnahmen sind sinnvoll? Wir verraten es dir!

Ausgangssituation überprüfen: Ist ein Eigenheim wirklich das Richtige für mich?

Erwarte bitte nicht, dass eine Immobilie stets eine attraktive und sichere Geldanlage darstellt. Es gibt zwar einige Einzelfälle, in denen es zu durchaus hohen Wertsteigerungen kam, doch im Durchschnitt liegen die Wertänderungen nicht sonderlich nennenswert über der herkömmlichen Preissteigerungsrate. Für die meisten Menschen ist das Eigenheim daher keine reine Geldanlage, sondern vielmehr ein Stück Lebensqualität. Bevor du dich also ausführlich mit der Finanzierungsplanung beschäftigst, solltest du dich vorab mit einigen grundlegenden Fragen beschäftigen:

  • Wie sehen deine Pläne für die nächsten Jahre aus, sowohl privat als auch beruflich?
  • Wie viel Wohnraum benötigst du zum aktuellen Zeitpunkt und wie sieht die Situation aus, wenn Nachwuchs hinzukommt oder erwachsene Kinder das Haus verlassen?
  • Wie liegen deine Chancen, bei einem plötzlichen Verlust deines Arbeitsplatzes – Kannst du weiterhin in umliegender Nähe eine Stelle finden oder droht in diesem Fall ein Umzug?

Vorsicht: Der Verkauf einer noch nicht abbezahlten Immobilie birgt häufig hohe Risiken und ist zugleich mit unvorhersehbaren Kosten verbunden. Die Nebenkosten, die du bist dato bezahlt hast, wirst du einem Kaufinteressenten wohl kaum in Rechnung stellen können. Je nach Marktlage drohen in Folge dessen Verluste. Möchtest du einen Kredit vor Ende der Zinsbindung aufgrund eines Immobilienverkaufs zurückzahlen, dann können hohe Vorfälligkeitsentschädigungen seitens der zuständigen Bank fällig werden.

Kassensturz: Bestimme deine maximale Kreditrate!

Bevor du einen Kredit für eine Immobilienfinanzierung abschließen kannst, solltest du natürlich wissen, wie viel Kredit du dir überhaupt leisten kannst. Du kommst also kaum darum herum, deine monatlichen Einnahmen und Ausgaben gegenüberzustellen. Zudem solltest du dir folgende Fragen stellen:

  • Welche Zusatzaufgaben werden anfallen? – Steuern, Hausgeld und Versicherungen?
  • Welche aktuellen Ausgaben fallen dann womöglich geringer aus oder ganz weg? Zum Beispiel die bisherige Kaltmiete.

Die anfallenden Nebenkosten können bei einem Eigenheim sowohl niedriger als auch höher ausfallen. Gleiches trifft auch auf die Fahrtkosten zum Arbeitsplatz zu. Zahlreiche Banken raten dazu, dass die jeweilige Kreditrate nicht mehr ausmachen sollte als rund 40 Prozent des Nettoeinkommens. Die übrigen 60 Prozent sind seitens der Banken für die Lebenshaltung, kleinere Reparaturarbeiten und Neuanschaffungen notwendig. Diese Zahl ist natürlich ein Durchschnittswert, mit Abweichungen sowohl nach oben als auch nach unten, je nach individueller Situation. Der Grundsatz hinsichtlich der Bestimmung deiner maximalen Kreditrate lautet wie folgt: Nicht mehr, als du dauerhaft tragen kannst!

 

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Dein Weg zum Eigenheim!

Unabhängig davon ob du dich am Ende für das Angebot deiner Hausbank oder ein anderweitig vermitteltes Angebot entscheidest: Ein unabhängiger und seriöser Kreditvermittler kann dir dabei helfen, den günstigsten Anbieter sowie einen optimalen Vergleichsmaßstab zu finden. Derartige Berater verfügen über eine große Produktpalette und eine eigene Datenbank, sodass sie ihren Kunden die besten, sowie günstigsten Konditionen anbieten können. Möchtest du dich gut aufgehoben und optimal beraten fühlen, dann solltest du unbedingt einen unabhängigen Experten miteinbeziehen – So kommst du deinem Eigenheim einen großen Schritt näher!

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